전세를 처음 알아보는 사람이라면 한 번쯤 이런 말을 들어봤을 거예요.
“전세가가 매매가보다 높으면 절대 들어가면 안 됩니다.”
처음 들으면 막연한 공포감이 생기죠. 어디선가 터지는 깡통전세 뉴스, 보증금 날린 피해 사례들.
나도 혹시 그 중 한 명이 될까 봐 마음이 불안해집니다.
하지만 결론부터 말하자면, “전세가가 매매가보다 높다”는 사실 자체는 위험의 ‘원인’이 아닙니다.
실제로 위험을 만드는 건 보증금 보호 구조가 갖춰져 있지 않은 상태로 계약하는 것이에요.
💡 전세가 > 매매가, 왜 위험하다고 여겨질까?
전세는 세입자가 집주인에게 보증금을 맡기고 거주하는 방식입니다.
그런데 만약 집주인이 채무 문제로 집이 경매로 넘어가게 된다면?
집은 시세(매매가) 기준으로 낙찰됩니다.
집 값 < 내가 맡긴 보증금
→ 팔아도 보증금 전부를 돌려받지 못할 가능성 발생
이게 바로 뉴스에서 말하는 ‘깡통전세 위험’의 핵심입니다.
😣 실제로 생길 수 있는 최악의 시나리오
- 전세금: 1억 5,000만 원
- 매매가: 1억 3,000만 원
경매에서 1억 2,000만 원에 팔린다면?
근저당(은행)이 먼저 가져가고 세입자는 남은 돈을 받습니다.
즉, 내 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수도 있는 구조.
이 단계에서 많은 사람들이 ‘아… 그냥 전세 하지 말 걸…’ 하고 후회에 빠집니다.
✅ 하지만 ‘확인’만 하면 충분히 안전하게 계약 가능
중요한 건 전세가율(전세/매매 비율)이 아니라 보증금 보호 장치가 갖춰져 있는가입니다.
| 확인 항목 | 기준 | 이유 |
|---|---|---|
| 등기부등본 | 근저당 + 채무 합계가 전세금보다 적어야 함 | 경매 시 보증금 회수 순위 확보 |
| 전세보증보험 | HUG/SGI 가입 가능 여부 | 보증금 손실 시 보험사가 대신 지급 |
| 전입신고 + 확정일자 | 입주 당일 바로 진행 | 우선변제권 확보 |
즉, 체크리스트를 갖고 들어가면 전세가율이 높아도 안전합니다.
🎯 그래서 이렇게 행동하세요 (체크리스트)
- ① 등기부등본 발급 (발급일 기준 1일 이내)
- ② 근저당 + 채무 합계 < 전세금인지 확인
- ③ HUG/SGI 보증보험 가입 가능 여부 확인
- ④ 입주 당일 전입신고 + 확정일자 처리
🌱 초보자에게 가장 쉬운 방법은?
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(하지만 실제 계약 전 보증보험 가능 여부 확인이 최우선)
✨ 결론 (중요한 한 문장)
전세가가 매매가보다 높은 것이 위험한 게 아니라,
확인 없이 계약하는 것이 위험한 것이다.
“싸서 불안한 전세”가 아니라
“확인하고 들어가는 안전한 전세”를 선택하세요.
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